Perché investire nella Trump Tower

Sono stati monitorati 11 condomini di Manhattan dal 1993; mediamente la crescita registrata in più di 25 anni è stata del 4,4% annuo e di circa il 300% cumulativamente.

Esaminando con dettaglio gli anni antecedenti e seguenti la crisi finanziaria innescata da Lehman Brothers nel 2008, si nota la grande resilienza del mercato immobiliare di Manhattan, infatti dopo una caduta dei valori per due anni consecutivi, già nel 2013 i valori medi erano tornati a quelli del 2007. Nel momento più buio, che nel real estate di Manhattan si è toccato nel 2010, la diminuzione rispetto alla punta massima è stata di ‘solo’ il 18%.

Dal 2013 ad oggi tutti i condomini del campione, meno due, hanno visto una certa crescita, anche se più modesta che in passato, salvo il Metropolitan Tower e il Trump Tower.

La diminuzione del 6,8% del valore del Metropolitan Tower negli ultimi cinque anni è dovuta alla costruzione di un nuovo grattacielo, l’ One 57 W 57th, che ha bloccato le viste panoramiche sul Central Park di cui godeva il palazzo.

La diminuzione di valore del Trump Tower è molto maggiore (-36,6%) ed è legata all’onere di essere condomini del presidente degli Stati Uniti (cioè con metal detector, controlli e manifestazioni giornaliere sotto casa).

Mentre la condizione del Metropolitan è irreversibile, il Trump Tower, entro 3 o massimo 7 anni, tornerà ad essere un condominio di super lusso con viste protette e nuovamente ben vivibile. Ecco perché suggeriamo di comprare alla Trump Tower, e l’onere di oggi, sarà l’onore di domani.

 

Dal 1993, la società immobiliare Della Spiga Immobili di Pregio è specializzata negli immobili di lusso

Guidare il cliente

È nel famoso Quadrilatero della Moda di Milano, in via Della Spiga, che Graziano Basso decide nel 1993 di fondare una società immobiliare volendo offrire ai propri clienti un servizio di alta qualità e soprattutto completo. Infatti, Della Spiga Immobili di Pregio, si occupa esclusivamente di proprietà di lusso ma il suo campo d’azione si estende anche al settore turistico alberghiero a cinque stelle in Italia e nel mondo intero. Dei beni che non smettono di appassionare ed affascinare il suo fondatore che ha saputo dare alla sua società, negli ultimi trent’anni, l’impronta della professionalità e dell’esclusività dietro ogni nuova trattativa. “Ogni appartamento, ogni casa, ogni residenza ha la sua storia, tocca a noi sapere come raccontarla, sapere come comunicare le sue caratteristiche ma senza convincere l’acquirente. Il cliente sa cosa deve fare, siamo qui per consigliarlo, aiutarlo a ragionare e trasmettere il piacere che abbiamo di presentargli questo bene specifico”, racconta Graziano Basso. Perché all’interno di questa società, i beni immobiliari sono meticolosamente selezionati. “Ci occupiamo solo di proprietà che ci piacciono, in cui crediamo”.

 Servizi distinti

Poiché il settore immobiliare di lusso è un business delicato e importante, viene offerto ai propri clienti, sia acquirenti che venditori, servizi specifici a 360 gradi, come la parte legale e fiscale legata agli investimenti fino alla parte più creativa con un team incaricato di fornire al cliente una serie di servizi completi fino alle chiavi in mano. “Una vendita si costruisce e si coltiva”, spiega Graziano Basso. “Accompagniamo il cliente in tutte le fasi fino alla finalizzazione della vendita o dell’acquisto e anche dopo, siamo sempre presenti.” Un contatto privilegiato basato sulla fiducia che dura nel tempo. “Ci prendiamo cura del cliente dandogli un’attenzione speciale, continua, e riceviamo mensilmente da lui dei feedback specifici che ci aiutano a migliorare costantemente il nostro servizio.” Garantendo non solo la conoscenza del mercato immobiliare di alto livello ma anche un’organizzazione di gestione impeccabile, così diventando un punto di riferimento a Milano.

Opportunità in Italia e all’estero

Da Portofino alla Toscana, da Roma alla Costa Smeralda, Della Spiga Immobili di Pregio interviene in aree eccezionali, spesso di rara unicità. Estende inoltre il suo campo d’azione in Costa Azzurra, Londra, Parigi, Svizzera e New York . Ogni volta, il team di collaboratori arrivano sul posto, per rendersi conto del prodotto e conoscere il venditore. “Agiamo con mandati esclusivi. Questo tipo di settore risponde ad un fabbisogno versatile e talvolta assai delicato: trattandosi di beni di lusso, non sempre si possono rivelare dettagli legati alla loro pubblicità e alla loro commercializzazione.” Ogni vendita diventa allora per Graziano Basso una sfida che affronta con entusiasmo e successo. Il suo segreto? “Comunicare con semplicità, saper spiegare al cliente lo stato delle cose, punto per punto, con grande sincerità”. Una filosofia che ha fatto le sue prove. I clienti oltre a percepire una grande professionalità, si sentono protetti, presi per mano e guidati nella giusta direzione.

I prezzi degli affitti a Manhattan stanno diventando più accessibili

Ogni tre anni il U.S. Census Bureau fa l’indagine sull’incidenza media dei costi di locazione sul reddito medio delle famiglie nella città di New York. Incredibile ma vero, lo studio completato nel 2017, riporta che il costo dell’affitto è diventato, se non lieve, diciamo meno doloroso sul bilancio delle famiglie.

Due sono i drivers di questo nuovo trend:
1) Una forte economia locale in crescita continua da quasi 10 anni ha sollevato i redditi anche dei ceti più disagiati e la crescita dei posti di lavoro ha reso più digeribile il costo delle locazioni. Quando la marea si alza, porta su tutte le barche.
2) I costi delle locazioni invece sono cresciuti più lentamente dell’economia in generale in quanto un eccesso di produzione di unita’ abitative ha sensibilmente aumentato la vacancy rate con l’effetto di calmierare il mercato delle locazioni.

La vacancy rate (indice inverso della tensione abitativa) infatti è la più alta dal 1996, ma 21 anni fa la debolezza dell’economia locale aveva portato a una minore domanda e quindi una maggior percentuale di sfitto, ora l’indice cresce a seguito di una maggiore offerta di abitazioni costruite sull’onda dell’euforia economica.

Lo stock abitativo dei cinque quartieri della città di New York è attualmente di 3,47 milioni di unità con un incremento di 117mila unita’ dal 2011 al 2017. Altre 50.000 unità abitative raggiungeranno il mercato tra il 2018 e il 2019 (Nancy Packes Data Service).

La maggior vacancy  si registra a Manhattan dove per gli affitti di mercato superiori ai $2500 ha raggiunto l’ 8,74% e scende al 6,07% se si includono anche gli affitti inferiori ai $2,500 per i quali c’è ancora grande penuria.

Insomma le statistiche anche a New York risentono dell’effetto ‘Trilussa’ e se è vero che la tensione abitativa e’ diminuita per gli affitti medi e medio alti è ancora molto alta per gli affitti bassi. Nel Bronx – per paragone – la vacancy è del 2,71%, 3 volte quella di Manhattan. Un’altra buona ragione per considerare un investimento nel Bronx dove ancora si compra bene e si affitta meglio che in altre parti della città.

Club Deal Harlem, New York – Acquisizione dei diritti di edificabilità  

La società di costruzioni Borough Equities è entrata in accordo con una Chiesa Battista per l’acquisizione dei diritti di edificabilità (3.500 mq) detenuti dalla congregazione a Manhattan sulla 116ma strada, in prossimità della Fifth Avenue, a $5.3 milioni. Si tratta di un prezzo molto sotto mercato che ha come contraccambio la demolizione dell’edificio esistente (non più utilizzabile) e la donazione, a lavori ultimati, di uno nuovo spazio di culto alla congregazione. Per lo sviluppo residenziale rimangono disponibili 2.740 mq ($1.950/mq) che saranno utilizzati per lo sviluppo di un condominio di 20/25 appartamenti. Lo stesso costruttore ha recentemente concluso le vendite in un palazzo sulla 107ma Strada e Colombus Avenue, sempre ad Harlem. Anche in questo caso il condominio è sovrastante una chiesa, ed è stato venduto ad un prezzo medio di $14.300/mq.
Il lotto dove sorgerà il condominio è situato a pochi isolati di distanza dalla Columbia University e a soli 100 metri dalla fermata espresso delle linee 2 e 3 che collegano Central Harlem a Times Square in 5 fermate, a soli sei brevi blocchi da Central Park. Il costo totale di costruzione è stimato in circa $25.5 milioni e il ricavo prudenziale atteso dalle vendite è di $30.8 milioni. Il tempo di costruzione stimato è di 18 mesi. È previsto un finanziamento bancario di $16.75 milioni che sarà garantito dall’impresa di costruzione che avrà il ruolo di General Manager, con assunzione di tutte le responsabilità economiche e penali verso terzi.
Gli investitori esterni (Limited Partners) apporteranno un capitale di $7.4 milioni in 74 quote da $100 mila ciascuna. La raccolta fluirà in un conto di garanzia presso lo studio legale Reinhardt Llpp di New York e sarà utilizzata solo al raggiungimento dei requisiti necessari all’avvio del progetto. Il ritorno previsto per gli investitori alla fine dei due anni è del 30%.
Tutta l’area di Central Harlem ha visto negli ultimi 6 anni una grande riqualificazione guidata da artisti, attori, musicisti e giovani coppie di professionisti che preferiscono la comodità di vivere a Manhattan piuttosto che a Brooklyn, ma trovano proibitivi, tra i $20 e i $23 mila dollari al metro quadro (mq) i prezzi della Upper West Side. Un risparmio del 40% a solo due fermate di metro costituisce quindi una grande attrattiva per questa categoria medio alta di acquirenti, senza contare l’interesse che questo tipo di offerta può avere per professori e personale della Columbia University, oltre che per qualche studente fuori sede.
Negli anni 90, Tribeca era un quartiere relativamente economico e si poteva comprare un loft a meno di $6.500 al mq. Oggi il prezzo medio di vendita è di quasi $30 mila al mq. È nostra opinione che Harlem sia rimasto l’ultimo quartiere di Manhattan con prezzi ancora ragionevoli per giovani famiglie anche in funzione dell’abbondanza di parchi e giardini nell’area.
La chiesa esistente, in disuso da più di 6 anni, verrà abbattuta. È stato condotto uno studio ambientale preliminare (fase 1) che non riporta presenza di inquinanti nel terreno. Il progetto prevede la costruzione di 9 piani residenziali dotati di servizi molto apprezzati quali palestra, roof deck (terrazzo arredato) e parcheggio per biciclette. Il palazzo e la lobby saranno dotate di un sistema video (virtual doorman) di monitoraggio a distanza.
Le residenze sono rivolte a famiglie e giovani coppie in attesa del primo figlio e offriranno un misto di bilocali e trilocali. Una famiglia potrà comprare un trilocale di circa 80 mq a $1 milione, mentre i bilocali avranno un prezzo di circa $700.000.
Borrow Equites, parteciperà al capitale dell’iniziativa senza aggiungere mark up ai costi di costruzione che saranno garantiti con un bond (maximum price guarantee). Il progetto, implicando la vendita da parte di un istituto religioso avrà un iter approvativo complesso ma come nel caso del palazzo della 107ma si prevede il completamento del progetto entro 18 mesi.

 

 

 

È un’occasione di Affordable Luxury

Soho non è solo il quartiere di riferimento di New York per lo shopping, i locali notturni, per l’arte e per la cultura, ma rappresenta anche un importante laboratorio nelle tendenze dell’edilizia di lusso che sta vivendo un momento di crisi a Manhattan. Il nuovo trend per contrastare la crisi è quello dell’affordable luxury combinato con nuove proposte finanziare che permettano una sorta di soddisfatti o rimborsati.
Affordable luxury significa; attenta pianificazione degli spazi e dei materiali, per offrire un appartamento confortevole, con servizi e finiture di lusso nella nuova Soho vicina all’Hudson River a circa un 25% di risparmio rispetto al extra lusso che ha caratterizzato la produzione negli ultimi anni. Nell’enclave residenziale di Hudson Square, un tempo sede del Distretto delle Stamperie e attualmente uno di quartieri più ambiti di Manhattan. Situato al 570 di Broome street è un esempio di affordable luxury, posizionato a pochi civici di distanza da un palazzo extra lusso disegnato da Renzo Piano (565 Broome).
Il mercato immobiliare di Manhattan è caratterizzato da un’offerta limitata e da una domanda internazionale, ma la smart money sa che i costi dell’extra lusso sono giustificati solo per il gusto di un uso proprio. Per investimento meglio scegliere unità condominiali più in linea con i trend delle locazioni. Al Soho Broome prevediamo infatti rendimenti di trading che raggiungono quasi l’80% di Return on Equity in due anni. Certo occorre essere clienti del Private Banking in grado di finanziarsi all’1% o meno.