Ogni tre anni il U.S. Census Bureau fa l’indagine sull’incidenza media dei costi di locazione sul reddito medio delle famiglie nella città di New York. Incredibile ma vero, lo studio completato nel 2017, riporta che il costo dell’affitto è diventato, se non lieve, diciamo meno doloroso sul bilancio delle famiglie.
Due sono i drivers di questo nuovo trend:
1) Una forte economia locale in crescita continua da quasi 10 anni ha sollevato i redditi anche dei ceti più disagiati e la crescita dei posti di lavoro ha reso più digeribile il costo delle locazioni. Quando la marea si alza, porta su tutte le barche.
2) I costi delle locazioni invece sono cresciuti più lentamente dell’economia in generale in quanto un eccesso di produzione di unita’ abitative ha sensibilmente aumentato la vacancy rate con l’effetto di calmierare il mercato delle locazioni.
La vacancy rate (indice inverso della tensione abitativa) infatti è la più alta dal 1996, ma 21 anni fa la debolezza dell’economia locale aveva portato a una minore domanda e quindi una maggior percentuale di sfitto, ora l’indice cresce a seguito di una maggiore offerta di abitazioni costruite sull’onda dell’euforia economica.
Lo stock abitativo dei cinque quartieri della città di New York è attualmente di 3,47 milioni di unità con un incremento di 117mila unita’ dal 2011 al 2017. Altre 50.000 unità abitative raggiungeranno il mercato tra il 2018 e il 2019 (Nancy Packes Data Service).
La maggior vacancy si registra a Manhattan dove per gli affitti di mercato superiori ai $2500 ha raggiunto l’ 8,74% e scende al 6,07% se si includono anche gli affitti inferiori ai $2,500 per i quali c’è ancora grande penuria.
Insomma le statistiche anche a New York risentono dell’effetto ‘Trilussa’ e se è vero che la tensione abitativa e’ diminuita per gli affitti medi e medio alti è ancora molto alta per gli affitti bassi. Nel Bronx – per paragone – la vacancy è del 2,71%, 3 volte quella di Manhattan. Un’altra buona ragione per considerare un investimento nel Bronx dove ancora si compra bene e si affitta meglio che in altre parti della città.