La società di costruzioni Borough Equities è entrata in accordo con una Chiesa Battista per l’acquisizione dei diritti di edificabilità (3.500 mq) detenuti dalla congregazione a Manhattan sulla 116ma strada, in prossimità della Fifth Avenue, a $5.3 milioni. Si tratta di un prezzo molto sotto mercato che ha come contraccambio la demolizione dell’edificio esistente (non più utilizzabile) e la donazione, a lavori ultimati, di uno nuovo spazio di culto alla congregazione. Per lo sviluppo residenziale rimangono disponibili 2.740 mq ($1.950/mq) che saranno utilizzati per lo sviluppo di un condominio di 20/25 appartamenti. Lo stesso costruttore ha recentemente concluso le vendite in un palazzo sulla 107ma Strada e Colombus Avenue, sempre ad Harlem. Anche in questo caso il condominio è sovrastante una chiesa, ed è stato venduto ad un prezzo medio di $14.300/mq.
Il lotto dove sorgerà il condominio è situato a pochi isolati di distanza dalla Columbia University e a soli 100 metri dalla fermata espresso delle linee 2 e 3 che collegano Central Harlem a Times Square in 5 fermate, a soli sei brevi blocchi da Central Park. Il costo totale di costruzione è stimato in circa $25.5 milioni e il ricavo prudenziale atteso dalle vendite è di $30.8 milioni. Il tempo di costruzione stimato è di 18 mesi. È previsto un finanziamento bancario di $16.75 milioni che sarà garantito dall’impresa di costruzione che avrà il ruolo di General Manager, con assunzione di tutte le responsabilità economiche e penali verso terzi.
Gli investitori esterni (Limited Partners) apporteranno un capitale di $7.4 milioni in 74 quote da $100 mila ciascuna. La raccolta fluirà in un conto di garanzia presso lo studio legale Reinhardt Llpp di New York e sarà utilizzata solo al raggiungimento dei requisiti necessari all’avvio del progetto. Il ritorno previsto per gli investitori alla fine dei due anni è del 30%.
Tutta l’area di Central Harlem ha visto negli ultimi 6 anni una grande riqualificazione guidata da artisti, attori, musicisti e giovani coppie di professionisti che preferiscono la comodità di vivere a Manhattan piuttosto che a Brooklyn, ma trovano proibitivi, tra i $20 e i $23 mila dollari al metro quadro (mq) i prezzi della Upper West Side. Un risparmio del 40% a solo due fermate di metro costituisce quindi una grande attrattiva per questa categoria medio alta di acquirenti, senza contare l’interesse che questo tipo di offerta può avere per professori e personale della Columbia University, oltre che per qualche studente fuori sede.
Negli anni 90, Tribeca era un quartiere relativamente economico e si poteva comprare un loft a meno di $6.500 al mq. Oggi il prezzo medio di vendita è di quasi $30 mila al mq. È nostra opinione che Harlem sia rimasto l’ultimo quartiere di Manhattan con prezzi ancora ragionevoli per giovani famiglie anche in funzione dell’abbondanza di parchi e giardini nell’area.
La chiesa esistente, in disuso da più di 6 anni, verrà abbattuta. È stato condotto uno studio ambientale preliminare (fase 1) che non riporta presenza di inquinanti nel terreno. Il progetto prevede la costruzione di 9 piani residenziali dotati di servizi molto apprezzati quali palestra, roof deck (terrazzo arredato) e parcheggio per biciclette. Il palazzo e la lobby saranno dotate di un sistema video (virtual doorman) di monitoraggio a distanza.
Le residenze sono rivolte a famiglie e giovani coppie in attesa del primo figlio e offriranno un misto di bilocali e trilocali. Una famiglia potrà comprare un trilocale di circa 80 mq a $1 milione, mentre i bilocali avranno un prezzo di circa $700.000.
Borrow Equites, parteciperà al capitale dell’iniziativa senza aggiungere mark up ai costi di costruzione che saranno garantiti con un bond (maximum price guarantee). Il progetto, implicando la vendita da parte di un istituto religioso avrà un iter approvativo complesso ma come nel caso del palazzo della 107ma si prevede il completamento del progetto entro 18 mesi.