INVESTIRE AD HARLEM CON 100.000 DOLLARI SI PUO’ E RENDE BENE

Abbiamo individuato un lotto edificabile di 21 metri di fronte per 30 di profondità nell’Harlem “buono” sulla 116ma strada, appena ad ovest della Fifth Avenue e a mezzo isolato da due linee di metropolitana che in venti minuti di tragitto portano al Midtown. Sarà possibile costruire 2.700 mq netti di residenziale.

Il prezzo di vendita delle unità sarà molto competitivo (circa la metà del costo di una costruzione equivalente a due fermate di metropolitana) e sarà abitabile entro 18/24 mesi. Il costo totale dell’operazione sarà di 25,5 milioni di dollari, con un finanziamento pre-approved di 16 milioni di dollari.

Il capitale rimanente necessario per iniziare l’opera sarà suddiviso in 95 quote da 100.000 dollari. Le prime 15 quote saranno sottoscritte dal promotore mentre 80 quote saranno vendute singolarmente a investitori che potranno partecipare con una o più quote assieme al costruttore all’operazione. I ritorni probabili sono del 50% in due anni.

UN CLUB DEAL A 100 MILA DOLLARI

C’è un’ottima opportunità in Club Deal che abbiamo individuato nella Harlem “buona” sulla 116ma strada, appena ad ovest della Fifth Avenue e a mezzo isolato da due linee di metropolitana che in venti minuti di tragitto portano al Midtown. Si tratta di un lotto edificabile – 21 metri di fronte per 30 di profondità – dove sarà possibile costruire 2.700 mq netti di residenziale.

Della Spiga Immobili di Pregio , Milano in collaborazione con Vivaldi Real Estate , New York agisce da Investment Manager coordinando la partecipazione dei Limited Partners Club Deal. Il luogo dove sorgerà il condominio è situato a pochi isolati di distanza dalla Columbia University e a soli 100 metri dalla fermata espresso delle linee 2 e 3 che collegano Central Harlem a Times Square in 5 fermate, a soli sei brevi blocchi da Central Park.

Il prezzo di vendita delle unità sarà molto competitivo – circa la metà del costo di una costruzione equivalente a due fermate di metropolitana – e sarà abitabile entro 18/24 mesi. Il costo totale dell’operazione sarà di 25,5 milioni di dollari, con un finanziamento pre approvato di 16 milioni di dollari. Il capitale rimanente necessario per iniziare l’opera sarà suddiviso in 95 quote da 100.000 dollari. Le prime 15 quote saranno sottoscritte dal promotore mentre 80 quote saranno vendute singolarmente a investitori che potranno partecipare con una o più quote assieme al costruttore all’operazione. I ritorni probabili sono del 50% in due anni.

Tutta l’area di Central Harlem ha visto negli ultimi 6 anni una grande riqualificazione guidata da artisti, attori, musicisti e giovani coppie di professionisti che preferiscono la comodità di vivere a Manhattan rispetto a Brooklyn, e trovano proibitivi i prezzi della Upper West Side (tra i 20 e i 23 mila dollari al metro quadro). Ad Harlem il risparmio è del 40% ed è attraente per questa categoria medio alta di acquirenti, e per professori e personale della Columbia University, oltre che pee gli studenti fuori sede.

È UN’OCCASIONE DI AFFORDABLE LUXURY

Soho non è solo il quartiere di riferimento di New York per lo shopping, i locali notturni, per l’arte e per la cultura, ma rappresenta anche un importante laboratorio nelle tendenze dell’edilizia di lusso che sta vivendo un momento di crisi a Manhattan. Il nuovo trend per contrastare la crisi è quello dell’AFFORDABLE LUXURY combinato con nuove proposte finanziare che permettano una sorta di soddisfatti o rimborsati.

Affordable luxury significa attenta pianificazione degli spazi e dei materiali per offrire un appartamento confortevole, con servizi e finiture di lusso nella nuova Soho vicina all’Hudson River a circa un 25% di risparmio rispetto al extra lusso che ha caratterizzato la produzione negli ultimi anni.

Nell’enclave residenziale di Hudson Square, un tempo sede del distretto delle stamperie e attualmente uno di quartieri più ambiti di Manhattan la Vivaldi Real Estate rappresenta il Soho Broome. Situato al 570 di Broome street è un esempio di affordable luxury, posizionato a pochi civici di distanza da un palazzo extra luxury disegnato da Renzo Piano (565 Broome).

Il mercato immobiliare di Manhattan è caratterizzato da un’offerta limitata e da una domanda internazionale, ma la smart money sa che i costi dell’extra luxury sono giustificati solo per il gusto di un uso proprio. Per investimento meglio scegliere unità condominiali più in linea con i trend delle locazioni. Al Soho Broome prevediamo infatti rendimenti di trading che raggiungono quasi l’80% di Return on Equity in due anni. Certo occorre essere clienti del Private Banking in grado di finanziarsi all’1% o meno.

COME LA GUERRA DI DONALD TRUMP AGLI STATI LIBERAL POTREBBE CALMIERARE I PREZZI A NEW YORK.

Quando è stato eletto Donald Trump nessuno a New York avrebbe mai potuto immaginare che il noto costruttore, le cui fortune hanno fondamenta solide nella Grande Mela, potesse prendere delle misure molto negative per il mercato immobiliare della città

Invece Trump ha dimostrato più fedeltà al suo elettorato repubblicano che non alla sua città e al suo stato che, come la maggior parte degli stati più popolosi e progrediti, è chiaramente di “sinistra” e “anti Trump”.

La proposta di riforma fiscale, infatti, qualora passasse, favorirebbe gli Stati più poveri dove il costo delle abitazioni è più basso e minore la tassazione locale, favorirebbe proprio gli stati di “destra” geograficamente all’interno del Paese che costituiscono la base elettorale di Trump.

Sarebbe invece un grande colpo per le città Democratiche come New York, Los Angeles, San Francisco, Chicago e Boston dove i prezzi delle abitazioni sono più alti e maggiori le tasse imposte

Quando è stati eletto Donald Trump nessuno a New York avrebbe mai potuto immaginare che il noto costruttore, le cui fortune hanno fondamenta solide nella Grande Mela, potesse prendere delle misure molto negative per il mercato immobiliare della città

Invece Trump ha dimostrato più fedeltà al suo elettorato repubblicano che non alla sua città e al suo stato che, come la maggior parte degli stati più popolosi e progrediti, è chiaramente di “sinistra” e “anti Trump”.

La proposta di riforma fiscale, infatti, qualora passasse, favorirebbe gli Stati più poveri dove il costo delle abitazioni è più basso e minore la tassazione locale, favorirebbe proprio gli stati di “destra” geograficamente all’interno del Paese che costituiscono la base elettorale di Trump.

Sarebbe invece un grande colpo per le città Democratiche come New York, Los Angeles, San Francisco, Chicago e Boston dove i prezzi delle abitazioni sono più alti e maggiori le tasse imposte dagli Stati ai propri residenti.

La riforma fiscale, infatti, se da una parte diminuisce le aliquote federali, dall’altra limita fortemente la deducibilità degli interessi passivi dei mutui e annulla la detraibilità delle tasse locali. Oggi chi investe a New York può dedurre dalla propria denuncia dei redditi le alte tasse locali sugli immobili e tutti gli interessi passivi sui mutui.

Immaginiamo che una coppia di professionisti compri un appartamento da un milione di dollari (80 mq scarsi) con l’80% di mutuo. Questo investimento permetterebbe di dedurre dal reddito circa 45.000 dollari di interessi e 10.000 dollari di tasse locali sugli immobili alle aliquote correnti, con un risparmio di circa 20.000 dollari all’anno, che non è poca cosa su un reddito familiare di circa 200.000 dollari.

La proposta di riforma fiscale di Trump limita la deducibilità degli interessi a 10.000 dollari annui e non permette alcuna detraibilità delle imposte sugli immobili, quindi la nostra coppia new yorkese potrebbe dedurre solo 10.000 dalla dichiarazione dei redditi invece di 50.000 dollari.

La stessa coppia in uno Stato rosso, il colore che negli Usa identifica uno Stato repubblicano, quindi conservatore, avrebbe una casa da 250.000 dollari, interessi passivi pari a 11.000 dollari annui e tasse locali sugli immobili nulle o molto basse. In questo ultimo caso, quindi, la riforma fiscale di Trump non avrebbe sostanziali ricadute negative sulla proprietà di un immobile, mentre avrebbe un effetto deprimente sugli Stati dove i costi delle proprietà sono molto più alti e dove sarà più forte l’impatto della deducibilità dei costi legati alla proprietà sarà, di fatto, limitata.

E’ interessante notare come una politica fiscale di un presidente conservatore volta a favorire l’elettorato di riferimento e le corporations finisca, inaspettatamente, almeno da un punto di vista di politica della casa, col favorire le classi medie più povere su quelle più ricche. Una redistribuzione dei redditi “a’ la Trump” che assieme all’atteso aumento dei tassi finirà col penalizzare fortemente il valore degli immobili a New York dove ora è il momento di vendere per poi ricomprare tra qualche mese quando i prezzi saranno scesi di un 7-8%.